盡管物流地產(chǎn)并非快進(jìn)快出的行業(yè)，但因其誘人的市場前景，大批新生的物流地產(chǎn)開發(fā)商前來分羹，這讓傳統(tǒng)的物流園區(qū)的日子并不好過。攻守之間，物流園區(qū)大洗牌或?qū)⒁挥|即發(fā)。

　　兩極分化現(xiàn)象凸顯

　　市場供需的緊俏是物流地產(chǎn)備受各路資本青睞的根本原因，此外，不少地方政府也啟動了建設(shè)商貿(mào)物流中心的戰(zhàn)略，除了優(yōu)惠財(cái)稅、減免租金以外，有些企業(yè)的拿地成本甚至比周邊工業(yè)用地還要低。

　　中國物流采購與聯(lián)合會副會長賀登才曾在公開場合表示：很多物流園區(qū)的對外宣傳材料都說規(guī)劃占地十幾平方公里，甚至更多，但是實(shí)際上100%完成建設(shè)面積的只有5%，建成面積在30%以下的占到41%。

　　目前很多物流園的立項(xiàng)并非市場需要，而是政府需要，建園企業(yè)不管自身有沒有資源整合能力，都選擇先把這塊“肥肉”夾到自己碗里。這就導(dǎo)致一些企業(yè)在拿到土地供給后才訝然于資金問題，加之政府基礎(chǔ)配套服務(wù)跟不上，“空園”現(xiàn)象不難預(yù)料。

　　2015年伊始，物流行業(yè)“圈而不建”的現(xiàn)象依然存在，而在行業(yè)鏈的另一端，高端（現(xiàn)代化）物流園正韜光養(yǎng)晦，低調(diào)耕耘。

　　在杭州，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)稀缺的局面在2014年并未有實(shí)質(zhì)性的改善，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出租率均在90%以上，供不應(yīng)求推動倉庫租金持續(xù)上漲。

　　“現(xiàn)在的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲設(shè)施不是多了，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”戴德梁行中國區(qū)商業(yè)部（工業(yè)及物流）主管表示，早期的低端物流設(shè)施已經(jīng)不再是市場主流，而從高端物流園的供給和需求來看，有大量數(shù)據(jù)表明市場的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。

　　據(jù)記者了解，在武漢、成都、重慶等二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了物流用地“一地難求”的現(xiàn)象，這樣供給緊張的趨勢在未來會越來越明顯。

　　行業(yè)洗牌在即

　　據(jù)戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部數(shù)據(jù)顯示，隨著2014年網(wǎng)購市場的持續(xù)火爆，電商大佬們陸續(xù)在全國大面積布點(diǎn)物流地產(chǎn)，通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈獲取當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌龇蓊~。

　　此外，大量國內(nèi)非傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及投資機(jī)構(gòu)紛紛涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，物流地產(chǎn)成為其“搶灘地”首選。

　　不過，在物流地產(chǎn)的爆發(fā)性增長的背后，是魚龍混雜的市場現(xiàn)實(shí)。2013年到2014年有太多新面孔進(jìn)入到物流地產(chǎn)界，盡管這些面孔包括了一些在其他領(lǐng)域的市場巨頭，但對于物流地產(chǎn)而言，他們都是“新兵”，能否在其中站住腳，能在多短的時(shí)間內(nèi)搶占足夠的市場份額，這些都還是未知數(shù)。

　　據(jù)記者了解，日前，中國平安成立了物流、不動產(chǎn)等部門，并成功收購Vailog及民營倉儲物流設(shè)施，此外還通過投資1號店等電商機(jī)構(gòu)曲線進(jìn)入；而綠地集團(tuán)同樣成立了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，明確物流開發(fā)的核心地位，顯示了長期進(jìn)入物流地產(chǎn)的雄心；復(fù)星集團(tuán)則另辟蹊徑，與國藥合作專注物流地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，目標(biāo)打造專業(yè)醫(yī)藥物流的龍頭企業(yè)。

　　“不管是自建園區(qū)還是跨界圈地尋求合作，最終都必須面對優(yōu)勝劣汰的評定。”中物天成資訊服務(wù)有限公司咨詢規(guī)劃事業(yè)部總裁孔慶廣認(rèn)為，在未來兩年內(nèi)，物流園區(qū)將會重新洗牌。現(xiàn)存的一些物流園區(qū)在今后的發(fā)展中很可能因?yàn)檎猩滩蛔?、?jīng)營不善，不能為入駐企業(yè)提供增值服務(wù)等問題而被閑置或自動退出物流地產(chǎn)。

　　現(xiàn)在物流園區(qū)主要投資者包括電商、快遞、房企以及其他投資者等，行業(yè)進(jìn)入者增加，進(jìn)入壁壘也較高，未來一些缺乏資金、園區(qū)建設(shè)落后、難以吸引用戶的中小物流園將會被兼并重組，而物流園區(qū)運(yùn)作能力強(qiáng)、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)則會脫穎而出。